fbpx

NUOMOS SUTARČIŲ SĄLYGŲ VYKDYMAS KARANTINO LAIKOTARPIU

Lietuvos Respublikos Vyriausybė nuo 2020 m. kovo 16 d. paskelbė draudžianti vykdyti daugelį komercinių veiklų karantino laikotarpiu, dėl ko verslininkams kyla daug klausimų dėl komercinių patalpų nuomos sutarčių sąlygų vykdymo. Verslininkai dėl valstybės institucijų veiksmų yra priversti laikinai nevykdyti savo komercinės veiklos, tuo pačiu jiems atimta galimybė gauti pajamų. Nors visuomenės sveikatos apsaugos požiūriu šis Lietuvos Respublikos Vyriausybės sprendimas turėjo būti priimtas, tačiau įvedus draudimus verslininkams iššūkiu tapo išlaikyti nuomojamas patalpas negaunant pajamų. Taigi, šįkart pateikiame trumpą komentarą apie tai, kokia atsakomybė taikoma už patalpų nuomos sutarčių sąlygų nevykdymą ar netinkamą vykdymą.

            Visų pirma, atsakomybė už nuomos mokesčio nemokėjimą yra numatyta sutartyje. Būtent nuomos sutarties sąlygos nustato sutarties šalių galimybes modifikuoti sutarties sąlygas, šalių prievoles bei jų atsakomybę. Nuomos sutarties sąlygas dėl nuomos mokesčio dydžio ar mokėjimo terminų galima pakeisti abiejų šalių sutarimu, jeigu tai numatyta sutartyje. Taigi, kaip ir visuose sutartiniuose santykiuose pagrindinis instrumentas derinti šalių interesus yra sutarties sąlygos, kurių svarbą vykdant sutartį pabrėžia ir Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) normos. CK 6.189 str. nustato, kad teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią. Todėl sutarties šalims sutartinius įsipareigojimus vykdyti yra privaloma.                                  

            Šis sutarties privalomumo principas įtvirtintas CK  6.204 str. 1 d., 3 d., būtent: sutarties vykdymo pasunkėjimas neatleidžia sutarties šalies nuo pareigos vykdyti sutartį ir nesuteikia savaime teisės sustabdyti įsipareigojimų vykdymo. Tai reiškia, kad šalis, negalinti tinkamai vykdyti sutarties dėl vykdymo suvaržymo esant pasikeitusioms aplinkybėms, negali vienašališkai nebevykdyti sutarties, todėl ji turi nedelsti ir kuo greičiau spręsti sutarties pakeitimo klausimą, kad būtų atkurta sutartinių prievolių pusiausvyra. Prašymas kitai šaliai keisti sutartį turi būti pareikštas tuoj pat po sutarties įvykdymo suvaržymo. Šiuo atveju, nuomininkas, sužinojęs, kad sutarties įvykdymas gali pasunkėti ar tapti neįmanomu, privalo kuo operatyviau kreiptis į nuomotoją dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo. Delsimas nuomininkui yra nenaudingas, kadangi visa rizika dėl nesavalaikio savo interesų gynimo tenka nuomininkui.

            Paminėtina ir tai, kad šalys turi teisę sutarties sąlygas keisti tik visų sutarties šalių bendru sutarimu. Nuomininkui vienašališkai pakeičiant sutartines prievoles ar atsisakant jas vykdyti, nuomotojas turi teisę reikalauti nuomininko mokėti netesybas (delspinigius, baudą, palūkanas) ar kreiptis į teismą dėl sutarties sąlygų įvykdymo, t. y. nuomininkui gali būti taikoma civilinė atsakomybė. Tačiau, susiklosčius ypatingoms, objektyviai nenumatytoms sąlygoms, gali būti taikomos kai kurios civilinę atsakomybę už netinkamai įvykdytas sutartines prievoles panaikinančios ar lengvinančios teisinės normos. CK 6.253 str. nustato atvejus, kada sutarties šalys gali būti atleidžiamos nuo civilinės atsakomybės už sutarties nevykdymą – tai yra nenugalima jėga (Force majeure), valstybės veiksmai bei kitos aplinkybės.

Force majeure sąlyga

CK 6.212 str. nustatyta, kad šalis atleidžiama nuo atsakomybės už sutarties neįvykdymą, jeigu ji įrodo, kad sutartis neįvykdyta dėl aplinkybių, kurių ji negalėjo kontroliuoti bei protingai numatyti sutarties sudarymo metu, ir kad negalėjo užkirsti kelio šių aplinkybių ar jų pasekmių atsiradimui. Nenugalima jėga (force majeure) nelaikoma tai, kad rinkoje nėra reikalingų prievolei vykdyti prekių, sutarties šalis neturi reikiamų finansinių išteklių arba skolininko kontrahentai pažeidžia savo prievoles. Taigi, siekiant pripažinti egzistuojant force majeure aplinkybes, būtina šių sąlygų visuma: 1) aplinkybių nebuvo sudarant sutartį ir jų atsiradimo nebuvo galima protingai numatyti; 2) dėl susidariusių aplinkybių sutarties objektyviai negalima įvykdyti; 3) šalis, neįvykdžiusi sutarties, tų aplinkybių negalėjo kontroliuoti ar negalėjo užkirsti joms kelio; 4) šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių ar jų padarinių atsiradimo rizikos.

             Šiandieninė susiklosčiusi situacija dėl šalyje paskelbtos ekstremalios situacijos bei karantino pati savaime negali būti laikoma nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybe, kuriai įvykus, šalis turi teisę nevykdyti sutarties nepatiriant jokių neigiamų pasekmių. Tik tuo atveju, jei viena sutarties šalis teigia, negalinti įvykdyti sutarties sąlygų dėl nenugalimos jėgos, o kita sutarties šalis su tuo sutinka, įvykis bus laikomas nenugalima jėga. Tačiau kiekvienu atveju nenugalimos jėgos faktas turi būti vertinamas individualiai, visų pirma, įvertinant, kaip ir kokios konkrečios aplinkybės įtakojo sutarties neįvykdymą ir kaip force majeure aplinkybė aprašyta sutartyje, taip pat ar šalis ėmėsi visų reikalingų priemonių įvykdyti savo sutartinius įsipareigojimus ir pan. Be to, pažymėtina tai, kad pasinaudoti nenugalimos jėgos faktu galima tik turint specialią nenugalimos jėgos aplinkybes liudijančią pažymą, kurią Lietuvoje įsteigtiems juridiniams asmenims išduoda Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių, Panevėžio prekybos, pramonės ir amatų rūmai individualiai išnagrinėjus susiklosčiusią situaciją ir jeigu tos aplinkybės atsirado bei egzistavo Lietuvos Respublikos teritorijoje. Taigi, nuomininkas, kuriam tapo sudėtinga ar neįmanoma vykdyti nuomos sutarties sąlygų dėl pasikeitusių aplinkybių, visų pirma, turėtų informuoti nuomotoją, kad dėl šalyje susiklosčiusios situacijos negali vykdyti savo sutartinių įsipareigojimų bei prašyti laikinai sumažinti nuomos mokestį ar nutraukti sutartinių įsipareigojimų vykdymą, o šalims radus kompromisą – jį įforminti atitinkamu susitarimu raštu.

            Pateikta informacija yra bendro pobūdžio (neanalizavus konkrečių dokumentų, atsižvelgiant tik į klausimą), todėl šia informacija neturi būti remiamasi kaip galutine teisine nuomone ar konsultacija. Dėl detalios teisinės konsultacijos galima kreiptis info@smolex.lt.

Advokato padėjėja Aušrinė Onaitienė